不動産についてのメモ

先日REIT(上場不動産投信)について詳しく聞く機会があったので、忘れないうちにポイントをメモ。

東証REIT指数が2000ポイントを超え、高騰してますが。
主に買っているのは、不動産投信と、外人。
日本の投資家が利回り株だと見て、配当利回りを見て買っているが、外人投資家は資産を見て買っている。



REITの資産側を見ると、REITは価値を計算しネットアセットバリューを計算して公表しているが、これはかなり保守的な見積もりで、実際には多くのオフィス系ファンドで含み益が出ていると見られる。

グローバルファンドなどは、日本のREIT配当利回りが10年国債などの利回りと比べて十分スプレッドが残っているという話があり、まだまだ買える、という議論がある(アメリカのREITはこのスプレッドがゼロからマイナス)。
ただ、注意しなければならないのは、日本とアメリカのREITは法制度面が大きく違い、日本のREITは自ら開発できない、プロパティの箱でしかない点。アメリカのREITは自ら開発投資できるので、グロース株としての位置づけとなっており、さらに最近はM&Aの嵐が吹き荒れていてバリエーションがきりあがっている。つまり日本の不動産会社に近い。

また、一部の上場REITが人気離散でPBRで一倍割れ(つまり、不動産のブックバリュー以下の値段になっている)になっているので、日本のREITのM&Aが起こるのではないか、という議論がある。確かにおもしろいが、実はかなりハードルが高い。まず、もし一社がマジョリティを握ってしまうと、法人税の支払いをしなければならない(現状、インカムの収入のほとんどを配当払いにだすと法人税がかからない)。もちろん、法人税を払った上でREITがもっているブックバリュー以下の不動産を売って利益が出ればそれでいいのだが、日本のREITはプロパティの箱でしかないので、不動産を売る、売らないという話はそのREITを管理している運用会社も一緒に買収しないと、中の不動産を売ることができない。

他にも話題満載でなかなか面白かったですが。
どちらにしても、少しづつマーケットが拡大し、いろいろな議論が出てきていて面白いなあ、と思います。
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by ttori | 2007-01-21 10:58 | Market(マーケット事件簿)
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小さな窓から見上げると曇り空でも、外に出ると意外と晴れてるもんだ。
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